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来源:环球老虎财经app 

行业寒冬时刻,曾经一度想摆脱国资背景的绿地控股,接到了来自后者的 “紧急输血”。对于债务接连展期的绿地而言,合计30亿的股东借款,或许是其现金流即将获得“双保险”的一个讯号。

股东提供的“活水”正在接连流入绿地控股。

8月中旬,绿地控股再发质押公告称,为“支持公司生产经营”,大股东上海格林兰将其所持有的约7000万股股份质押给了中信银行股份有限公司上海分行。

据质押公告披露,本次股份质押后,格林兰累计质押的绿地控股股份数量约26.99亿股,占其持股数量的70.68%,占绿地控股总股本的19.20%。以目前的股价计算,格林兰所质押股份的对应市值已超80亿。

大股东格林兰的质押所得无一例外,均回流到绿地控股成为其经营资金。这也是绿地控股长期以来维持现金流健康的“内循环”保险。

如今,绿地控股或将迎来另一重保险。8月7日,绿地控股发公告称,两家上海国资公司股东,上海地产以及上海城投分别为其全资子公司提供了15亿元借款。

与绿地数百亿的短债相比,这笔钱近乎“杯水车薪”,但有业内人士认为,这笔由国资股东提供的借款,实际上向市场释放了积极信号:去年以来,各地国资纷纷出手,为陷入流动性危机的房企纾困。随着此次上海国资股东出手借款,市场上,一种类似的猜想逐渐形成。

对于绿地而言,国资股东能成为其破局的关键吗?

“钱紧”

绿地控股的账上一直很紧,几乎是业内公开的“秘密”。

与其他带有国资背景的头部房企相比,绿地的债务水平居高。以监管划出的三道红线作为评价标准,保利、中海、华润、招商等国字号房企自标准划出后就保持着“零踩线”,为绿档企业。

反观绿地,截至2021年末,绿地控股剔除预收账款后的资产负债率83.7%、现金短债比0.81、净负债率91.6%,脚踩两条红线,属于“橙档”。若再往前追溯一年,在2020年底,绿地的债务水平则更高,一共踩了三条红线。

同期,与绿地一样脚踩三道红线的另一巨头是——恒大。后者已于去年暴雷,并引发了整个地产板块的巨震。至于前者,则一直走在“降杠杆”的路上。

2020年,绿地提出“三年三步走去杠杆”,用通俗的话来解释,就是剥离、甩卖资产。悉尼铂瑞、伦敦兰姆公馆等海外项目首当其冲,广州绿地以及上海的物业项目也没能“幸免”,悉数被摆上货架。

据公开信息,自“三条红线”监管政策出台以来,绿地方面已累计减少有息负债1681亿元,有息负债余额已下降至约2201亿元。然而,行业巨变之下,这样的“降杠杆”速度还是不够快。

2022年一季报显示,绿地控股的短期借款合计约229.18亿元,应付票据共302.99亿元,一年以内到期的非流动负债701.1亿元,短期债务金额合计达1233.27亿元,而账上同期的期末现金及现金等价物余额仅有495.15亿元,尚存在738.12亿元的资金缺口。

缺口究竟该如何弥合?办法无他,甩卖资产回血、产品去化造血以及外部机构输血。

先看甩卖资产回血,2022年,绿地控股董事长张玉良曾公开表示,未来3年内要继续出售2000亿元资产还债。按照管理层们的设想,每年出售的资产价值约500亿-700亿元,包含自持商业、办公楼和酒店等等。

但突如其来的疫情将绿地控股的甩卖节奏打乱。据了解,今年一季度,绿地控股累计推出55个大宗项目,合计132亿元。但受疫情因素影响,这些交易的交割时间被迫延迟。

绿地开始捉襟见肘。

5月27日,绿地控股“官宣”一笔美元债即将违约,并开始寻求展期。据悉,该笔美元债总额4.88亿美元,债息票率6.75%,原于2022年6月25日到期。经修订后,美元债改为6月25日先行支付10%的未偿本金,剩余部分在2023年6月25日偿还。

被延期的债务或许不止这一笔。据REDD消息,两家不同银行的信源显示,绿地控股获得了贷款人的批准,将其原定于8月15日到期的3亿美元银团贷款的大部分期限延长4个月。其中,绿地上海方面将提前偿还25%本金,同时延长剩余部分。

对此,绿地方面暂无回应。若该消息为真,那么或可从另一角度去理解两大国资股东直接借款的原因。

“活水”

谈及两大国资股东借款一事,绿地控股曾如此对外回应:以借款形式的合作尚属首次,之前都是项目层面的股权交易。

结合绿地控股的债务到期情况来看,该笔借款或许并不简单。公开信息显示,与两大国资股东直接掏钱借款几乎同步的时间节点上,绿地有着一笔即将到期的3.5亿美元债。这笔美元债由绿地发行于2021年12月10日,票面利率7.97%,原定于2022年8月10日到期。

将上文中信源爆料的另一笔银团美元债展期考虑在内,两家上海国资一反常态,直接出手借款的行为逻辑则更加有迹可循。

与其说上海国资股东对绿地提供30亿借款是为了帮助后者经营,不如说其更像是一种对其到期债务的紧急驰援。

除了两大国资股东,绿地大股东格林兰也在相近时间点选择质押7000万股股份为绿地补血。

从过往经营历史来看,与两大国资股东相比,格林兰对绿地控股的输血力度更大。后者是绿地控股长期以来最主要的“输血渠道”之一,也是张玉良等人以小博大的“兵符”。

时间拉回2015年,当年绿地为了借壳登陆A股,开始推进混改,将1000个拥有股权的员工拆分为32个小有限合伙形式,共同组成了上海格林兰,成为绿地第一大股东。在这一过程中,绿地只花费了10万元的注册款项,就实现了对当时市值近3000亿元公司的控制。

一年后,格林兰这条“输血管道”开始运作,以直接借款、股权质押等方式向绿地提供活水。

比如2020年8月,绿地曾通过了拟向上海格林兰借款不超过35亿元的关联交易事项,借款期限不超过三年,可按需分批借入,借款年利率按照格林兰实际向金融机构融资成本计算且不超过7.5%,借款无需抵押或担保。

与直接借款相比,格林兰通过质押向绿地注资的情况更为常见。

公开信息显示,格林兰至今共计进行过近30次股权质押。截至目前,格林兰累计质押的股份数量约26.99亿股,占其持股数量的70.68%,占绿地控股总股本的19.20%。以目前的股价计算,格林兰所质押股份的对应市值已超80亿。

其中,单是今年5月,格林兰就一把拿出16亿股份用于质押,占其所持股份比例44.7%,占绿地控股总股本比例12.52%。以当时的股价计算,这笔股份对应的市值高达60余亿元。

因为格林兰并无实际业务,所以其质押所得资金可以被视为全数回流至绿地控股。很长一段时间内,因手中庞大的持股数量,格林兰几乎是绿地控股缓解财务紧张的“万金油”。

但是眼下,情况似乎发生了变化。

“解局”?

因借款人由第一大股东格林兰转为国资股东,有业内人士对媒体分析称,“格林兰的融资渠道可能受阻,现在得靠大囯企。”

亦有业内人员表示,绿地借款渠道的转变,跟现在不少地方政府扶持几个民营企业的案例差不多,“绿地控股毕竟是上海企业,也是需要上海国资来支持的。”

然而外部的支持只是一时,纵使大股东与国资股东的“双保险”格局成真,绿地解局的关键,还是自身的基本面。

财务数据显示,频频需要外部援助背后,绿地控股的造血能力已经不复往日。

绿地控股在8月3日披露的业绩快报显示,2022年上半年绿地控股营业收入2047.36亿元,同比下降27.64%;上半年归属于上市公司股东的净利润42.02亿元,同比下降48.97%。

对于业绩大幅下滑,绿地方面表示,系因3月中下旬上海暴发疫情后对销售产生较大影响。因全国50%售楼处关闭,其合同销售额4月同比跌幅57%,5月跌幅又继续扩大。

总体来看,今年上半年,绿地控股实现合同销售金额680.99亿元,同比下降了58.5%。上半年新开工面积仅有85.6万平方米,同比断崖式减少91.3%。至于代表房企未来业绩的土储方面,2022年1月至6月期间,绿地控股更是一子未落。

颓势早就有迹可循。年报数据显示,2021年,绿地控股的净利润合计61.79亿元,同比下降了58.8%。至于当年的毛利率和净利率则分别为11.67%和1.73%,创近十年来新低。

绿地在2021年的土储布局,或将加剧其去化难度。数据显示,2021年全年,绿地新增项目45个新增土储,计容建面为3138万平方米,同比下降超过40%,权益土地款 322 亿元。

45个新增土储中,其在一线城市的投资金额比重从0.9%提升至10.7%,投资建面比重增长近4个百分点;三四线城市投资金额比重增长22.2个百分点至44.4%,投资建面比重增长超50%。

当下的房地产行业,行业逻辑已经发生根本性变化。产品去化能力与其产品力直接挂钩,更与产品所处的地域环境和城市能级息息相关。如何将上述三四线土储完美去化,绿地需要在接下来给出答案。


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