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15日,国家统计局公布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。7月,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有40个、51个,比上月分别增加2个、3个。业内认为,当前房地产市场依旧焦灼,市场恢复较为缓慢。

不过,一些城市和区域已有回升态势。一线城市中,除深圳以外,北上广新房、二手房的销售价格均环比上涨,成为市场复苏的“领头羊”;成都、杭州、合肥等一些热点二线城市,也有加快复苏姿态。

易居研究院根据简单算术平均计算,7月,70城新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.1%,同比下跌1.7%。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬说:“新房价格指数无论是环比跌幅还是同比跌幅,均有扩大趋势。”

从房价涨跌数量看,7月,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有40个、51个,比上月分别增加2个、3个;新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别有30、19个,比上月分别减少1个、2个;销售价格持平的城市均为0个。

据国家统计局15日发布的另一组数据,今年1-7月,全国商品房销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,其中住宅销售面积下降27.1%;商品房销售额75763亿元,下降28.8%,其中住宅销售额下降31.4%。单看7月数据,当月商品房销售面积9255万平方米,销售额9691亿元,分别同比下降28.9%、28.2%。

价格、数量、成交量均下跌,透露出市场整体的疲态。中原地产首席分析师张大伟分析认为,7月新房、二手房价格下降的城市数量再度增加,房价下调幅度也有所加大,这说明虽然政策已全面宽松、市场政策逐步接近底部,但仍处在一个寻底的过程中。

不过,7月市场表现较弱也与季节因素有关。张大伟认为,每年6月是开发商推盘的高峰期,购房者数量也会较多,而7月本就是淡季,市场有下行冲动。对于7月商品房销售面积、销售额的走低,他分析,由于2021年上半年的市场表现一般,下半年有所恢复,致使下半年的整体数值较高,也造成了今年7月的上述数据偏低。

在15日的新闻发布会上,国家统计局新闻发言人付凌晖表示,今年以来,各地坚持房住不炒,因城施策,支持刚性和改善性合理住房需求,出台多项稳定房地产市场政策,房地产市场总体下行态势趋缓。总的看,房地产市场呈现下行态势,当前整体上处于筑底阶段。

一线城市是“领头羊” 部分城市回温

虽然当前市场仍然低迷,但一些城市的表现可圈可点。

7月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。具体看,北京新房、二手房销售价格分别环比上涨0.5%、0.2%,上海新房、二手房销售价格分别环比上涨0.5%、0.8%,广州新房、二手房销售价格分别环比上涨0.3%、0.1%;深圳表现较弱,新房、二手房销售价格分别环比下降0.2%、0.5%。

58安居客房产研究院分院院长张波对中新经纬表示,从数据可以看出,一线城市是市场复苏的“领头羊”。目前,北京、上海在政策放松层面保持了更多谨慎,这与其市场稳定复苏有直接关系,不但房价表现稳定,在商品房成交额、土拍市场的表现也可圈可点。新房方面,北、上、广三城7月的销售价格环比涨幅较为明显,北京、上海均上涨0.5%,这与市场供应结构有一定关系。二手房方面,上海7月销售价格环比上涨0.8%,表现最为明显,也显示出疫后市场快速复苏的节奏还在持续。

二三线城市整体表现较弱。国家统计局称,7月,二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%,降幅均与上月相同。

不过,二三线城市的表现也在分化。70城中,7月新房价格环比涨幅最大的五个城市分别是成都(imToken钱包app)、南昌(imToken钱包app)、扬州(imToken钱包app)、杭州(imToken钱包app)、合肥(imToken钱包app),二手房价格环比涨幅最大的五个城市分别是成都(imToken钱包app)、烟台(imToken钱包app)、上海(imToken钱包app)、合肥(imToken钱包app)、南充(imToken钱包app)。

成都新房、二手房价格的环比涨幅均位列70城第一位,根据国家统计局过往数据,2022年1月份以来,成都新房销售价格的环比涨幅较为明显,1-6月分别环比上涨1%、0.7%、0.8%、0.8%、0.9%、1.3%。据乐居买房四川站数据显示,7月份大成都范围内共成交16153套新建商品住房,环比增加约26.99%;成交二手住房17293套,环比增加约3.56%,同比增加约409.37%。

“从新房价格看,成都、杭州、合肥的房价上涨较为明显,尤其是成都7月新房和二手房价格分别环比上涨1%和1.3%,显示出政策释放后的动力。未来,预计热点二线城市热度的提升,会成为市场持续复苏的第二股力量。”张波预测道。

预期恢复是关键 LPR或下调

自2021年年底开始,各类房地产宽松政策不断涌现,从助力优质企业融资发债、调整企业融资,到降低首付比例及房贷利率、发放补贴鼓励购房。据中原地产研究院数据显示,截至2022年7月,年内各类房地产调控已超过580次,同比上涨接近70%,调控措施继续刷新历史记录。

但时至今日,房地产市场依旧低迷,市场活跃度仍未恢复。贝壳研究院首席市场分析师许小乐称,市场预期减弱是房价修复动力不足的原因之一。一方面,7月以来部分期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重,市场预期修复受阻;另一方面,在局部地区疫情反复、经济下行压力加大的大背景下,居民消费意愿不足。综合影响下,市场有所回落,房价修复动力减弱。

许小乐对中新经纬分析,市场预期修复的情况,是未来楼市表现的关键,“较宽松的信贷和调控政策下,新房项目有序复工、交房,并加快房企风险化解,才能修复市场预期。”

张波表示,对于市场提振乏力的城市,后续的政策力度会明显加大,政策放松的方向也会从普惠转向定向人群,尤其对改善性需求的支持力度会进一步加大。他预测,9、10月市场的复苏仍然值得期待,一线城市和热点二线会成为市场热度提升的“核心力量”,带动市场稳定发展。但值得关注的是,本轮回暖周期偏长,后续依然需要释放出更多市场潜力以提振楼市。

严跃进称,相比二季度的复苏态势,当前房地产市场恢复遇到阻力,暂时不能对市场复苏过于乐观。面对市场低潮,也要求各地的调控政策需要继续放松。

短期看,金融政策宽松已经显现。15日,央行开展4000亿元MLF操作,本月MLF到期量为6000亿元;本月MLF操作利率为2.75%,上月为2.85%。当日7天期逆回购利率为2.0%,上次为2.1%。东方金城认为,8月MLF利率下调,意味着当月LPR报价的定价基础发生变化,加之近期银行资金成本也在较快下行,8月LPR报价下调已没有悬念。考虑到近期楼市再度转冷,房贷市场向贷款方倾斜,不排除5年期LPR报价下调幅度超过10个基点的可能性。

文:薛宇飞 


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