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8月15日,国家统计局发布2022年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

从针对4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市的监测结果来看,市场分化明显。国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示,从环比看,一线城市商品住宅销售价格微涨,二三线城市整体呈降势;从同比看,一线城市商品住宅销售价格涨幅回落,二三线城市降幅扩大。

值得注意的是,7月70城中,16个城市新房房价跌回2020年,跌幅最大的是北海,房价相比两年前下跌10.8%,另有哈尔滨、秦皇岛、大理等8个城市跌幅在5%以上。37个城市二手房房价回到2年前,牡丹江领跌,跌幅为16.5%;石家庄、贵阳、宜昌、安庆等14个城市跌幅超5%。

多名业内人士均认为,房地产市场表现走弱,价格指数持续降温,各地主管部门或需继续调整政策,修复市场预期。

城市分化明显

从7月70城新建商品住宅房价指数来看,新建商品住宅上涨城市数量30个,较6月减少1城;持平城市0个,较6月减少1城;下跌城市40个,较6月增加2城。一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别为0.3%、持平和-0.3%,与上月相比呈现涨幅收窄或持平的态势。 

来源:国家统计局

从7月70城二手住宅房价指数来看,上涨城市数量为19个,较6月减少2个;持平城市0个,较6月减少1个;下跌城市51个,较6月增加3个。一线、二线、三线城市二手住宅销售价格环比分别为0.2%、-0.2%、-0.3%,一线城市仍然维持正增长并且涨幅扩大0.1个百分点,二线城市降幅扩大,三四线城市降幅不变。 

来源:国家统计局

具体到城市层面,不同城市房价表现分化。

北上广深四大一线城市仍表现出较强的韧性。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,一线城市的韧性主要是住房需求支撑性较强。

以上海为例,7月市场迅速复苏。据上海中原研究院数据,7月上海二手房成交量达20075套,创近一年新高。上海链家监控数据显示,7月上海二手房成交金额659亿元,环比上涨37%。

成都、杭州、西安等重点二线城市表现向好。

今年5月16日、5月31日,成都主管部门先后两次调整楼市政策,涉及优化预售资金监管、优化购房条件、完善税收调节政策等多个维度。据易居研究院统计,7月成都二手住宅成交17296套,环比增长3.6%,同比增长386.1%,创下2012年1月以来的最高月度成交记录。

不过,除一线、强二线,其他城市仍面临较大市场压力,北海、牡丹江、安庆、唐山、秦皇岛、大理等城市市场表现明显偏弱。

根据国家统计局数据,北海、牡丹江的一二手房价格分别领跌全国。与2020年相比,7月北海的新房价格降幅为10.8%,牡丹江的二手房价格降幅为16.5%。

市场预期修复是关键

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,根据简单算术平均计算,7月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%,同比涨幅为-1.7%。当前新房价格指数无论是环比跌幅还是同比跌幅,均有扩大。“除了季节性因素外,7月份很多城市房地产市场表现不好,使得价格出现了继续降温的现象。”

“市场预期减弱是房价修复动力不足的原因。”许小乐认为,一方面,7月以来,部分期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重,市场预期修复受阻。另一方面,经济下行压力加大的大背景下,居民消费意愿不足。

深圳一名购房者徐雅(imToken钱包app)在某社交平台发帖称,“业主降价30万元,可是我不想买了。”

今年6月,徐雅看中龙岗区一套房子,业主报价430万元。经过一个多月的拉扯谈判,业主多次降价,最终降到398万元。业主报价降到位后,徐雅却犹豫了,“公司效益和大环境摆在这,不买房我们拿着一百多万元,买了房每个月挣眼欠银行1.5万元。年纪轻轻,不想把自己从‘有得选’变成‘没得选’。”

“房价指数面临继续降温的压力,亟需各地积极出台政策确保市场复苏。”严跃进向时代周报记者表示,降低二套房首付成本、降低利率、提高公积金贷款额度等,这类政策不是所有城市都出台了,因此还有一定的调整空间。此外,调整普通住宅标准以完善税收政策等创新性政策,同样有助于推动市场复苏,对于房价稳定也有积极的作用。

“市场预期修复是关键”,许小乐认为,8月以来地方住房支持性政策仍在加码,积极的信贷和调控政策下,新房项目有序复工、交房,加快房企风险化解才能修复市场预期。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄持乐观态度,“停贷事件发生后,中央及地方积极响应,中央政治局会议首次强调保交楼,将稳定房地产市场作为接下来的重点任务,地方也出台了保交楼措施,如设立纾困基金、一对一帮扶等,预计后续市场信心将会逐步提升,房价跌幅有望收窄。”


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