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龙光集团日前宣布,暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息,5笔境外债所涉及的本金约为16亿美元

《投资时报》研究员 吕贡

暂停付息、销售额同比大跌,龙光集团有限公司(imToken钱包app)经营面临多方压力。

日前,龙光集团发布消息称,为推进整体债务管理方案,公司将暂停支付5笔境外美元优先票据到期利息。据统计,该公司官宣暂停支付到期的美元优先票据本金总规模达到16亿美元,最早到期的一笔将于2023年到期。

针对前述情况,龙光集团相关负责人向《投资时报》研究员表示,公司将针对不同债务情况,利用协议安排、双边落地等不同方式,达到境外整体债务展期。

一方面,是为了应对新市场环境下如何更好保护购房者、投资者和员工等各方利益的平衡,在保交房的前提下进行综合平衡;另一方面,则是为了解决境外债务到期还款压力,让公司和管理层有更多精力放在运营上,最大限度挖掘运营潜能,使得公司逐步回到健康发展轨道。

龙光集团方面还表示,上述举措有利于公司用时间换空间,将更多精力用于公司运营和保交付促销售方面。

从大环境来看,目前中国房地产行业正处于调整期,2021年下半年以来,接连出现部分市场参与者离岸债务拖欠的情形,一定程度上削弱了行业持份者的信心。在流动性进一步收紧、融资渠道减少、购房者情绪不高等因素的影响下,行业融资性和经营性现金流逐步萎缩。

在此背景下,处于上述行业的龙光集团,同样面临短期的流动性压力,合约销售额同比出现了较大幅度的下跌。对此,龙光集团相关负责人向《投资时报》研究员表示,“公司正努力保持生产经营稳定,目前,各项运营和工程建设有序开展,今年1—7月共计完成交付近2.7万套,合约交付率为100%。”

债务或承较大压力

《投资时报》研究员注意到,在龙光集团此次暂停支付境外美元优先票据到期利息、对境外债务进行整体管理的背后考量中,包括了“缓解境外债务到期还款压力”。而进一步拉长时间可以看到,早在今年初,该公司在债务方面或已承受着较大压力。

今年3月7日,深圳市龙光控股有限公司(imToken钱包app)发布临时公告称,由于近期房地产行业整体受到持续深入调整的影响,有包括惠誉、穆迪、标准普尔在内的多家国际评级机构下调了对龙光集团的评级,且评级分别下调至BB-、Ba3和BB-。

在行业整体变化及上述被多家机构下调评级的影响下,龙光集团的现金资源受限比例较高,加上遇到还款高峰期,该公司短期内存在一定的偿债压力。

数据披露,截至今年3月,龙光集团到期及回售期债券,或作为差额补足人的资产债券化产品到期规模合计为52.99亿元,截至该公告披露日,龙光集团通过自有资金仅仅兑付11.33亿元,之后仍有近42亿元的差额需要该公司进行偿还。

截至2021年底,龙光集团负债总额已达到2181.3亿元,短短一年时间就增加超300亿元(imToken钱包app),而该公司同年年底所持有的现金仅有382.4亿元,较上年同期减少10.8%,其中短期有息负债为358.7亿元,同比大增54%。

按照“三条红线”的标准来看,该公司2021年全年现金短债比为1.07倍,净负债率为82%,扣除预收账款的资产负债率为71%,踩中“一条红线”,为“黄档”房企。

自救措施能否行之有效?

针对龙光集团2021年全年债务状况,克而瑞地产研究分析认为,“由于龙光集团持有现金中包含了受监管资金,实际可动用现金收紧,叠加债到期,短期流动性存在风险。”同时,克而瑞预计,“龙光集团中短期内都将面临挑战。”

为缓解债务压力,龙光集团也采取了一系列“自救”措施,包括加快资产盘后、出售资产、债务展期等方式。

如今年3月8日,龙光控股间接持股51%的子公司汕头市龙光博皓投资咨询有限公司(imToken钱包app),与中国海外宏洋集团有限公司(imToken钱包app)的间接全资附属公司中海宏洋地产集团有限公司(imToken钱包app)签订协议,即卖方将出售汕头市龙光景耀房地产有限公司100%的股权及股东贷款给买方,总交易价格约为10.24亿元。

一个多月后,与龙光控股为同一实控人的关联公司龙光交通集团有限公司(imToken钱包app),拟通过其下属全资子公司深圳市龙光基业投资咨询有限公司(imToken钱包app)出售龙光基业持有的贵梧高速40%股权及龙光交通对贵梧高速享有的债权。此次交易的买方为新创建集团有限公司(imToken钱包app)的间接全资附属公司,总转让价款约为19.024亿元。

此外,龙光集团还通过其他各种方式筹措资金,履行偿债义务,比如采取加快销售回款、缩减运营开支、资产盘活等开源节流措施;与监管和金融机构沟通,盘活预售监管户资金等等。

上半年销售额同比下跌

事实上,受行业大环境影响,龙光集团不仅在债务和流动性上面临一定挑战,在经营与销售端,该公司也承受着较大压力。

截至今年6月末,该公司合约销售额约为303.4亿元,合约销售面积约为190.7万平方米。8月14日披露的最新公告显示,该公司今年7月实现合约销售额约为27.3亿元。1至7月累计合约销售额约为330.7亿元,合约销售面积约为209.7万平方米。

与上年同期的销售状况相比,无论是销售额,还是销售面积,该公相关指标均出现大幅下跌。若照此趋势发展下去,龙光集团今年全年的合约销售额或不及去年的一半。

此外,在行业增长承压、百强房企整体销售下滑的背景下,龙光集团的销售增速也渐显出放缓趋势,由2019年的30.6%下滑至2021年的16.2%。

分析认为,目前的龙光集团,一方面需要尽快制定并推出一套合理有效的境外债务管理方案,以降低公司短期流动性风险、缓解偿债压力;另一方面,该公司需要扛住行业大环境带来的经营压力,扭转今年上半年销售额同比大跌的趋势,重回此前稳步增长的状态。

对于外债管理方案的问题,龙光集团相关负责任人向《投资时报》研究员表示,“目前公司正在加快推进相关事项,会尽快提交一套管理方案”,对于经营方面,其表示,“目前公司各项运营和工程建设有序开展,今年1—7月共计完成交付近2.7万套,合约交付率为100%。”

龙光集团2019年至2021年销售业绩及增速情况(imToken钱包app)

数据来源:公司公告、克而瑞地产研究


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