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6月以来,北京、上海、广州、深圳等城市的租赁市场,出现了房租上涨的趋势。

中国房地产业协会官方网站中房网的数据显示,2022年7月,中国城市租赁价格指数为1030.4点,较上月上升0.1点,环比上涨0.01%,同比跌幅0.71%。四个一线城市中,北京、上海、广州、深圳租赁价格指数均有所上升,环比涨幅为0.05%、0.70%、0.15%和0.29%。

“近期一线城市(imToken钱包app)租金上涨较多……一旦短期租金保持高位,市场租金就很可能持续高位。”8月15日,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、上海交通大学住房与城乡建设研究中心联合主办的“租赁企业战疫故事会第二讲”线上直播活动结束后,上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长陈杰对第一财经表示,虽然近期租金上涨是短期冲击,但租房市场比较脆弱,容易造成更大的波动,从局部市场租金上传导到全市范围,短期冲突变成固化的长期冲击。

7月一线城市租金继续涨

诸葛找房数据研究中心监测数据称,随着租赁市场活跃度逐步上升,租金上涨城市连续两个月增多,7月的上涨城市数占比过半。从环比上涨城市来看,7月租金环比上涨的前五个城市为上海、南京、无锡、北京、福州,环比分别上涨1.81%、1.77%、1.45%、1.37%、1.36%。从城市角度来看,这5座城市的产业结构较完善,就业需求相对稳健,恰逢大批毕业人员涌入市场,租赁需求增多,提升租金上涨动力。

根据陈杰此前对于链家一线中介、自如中层管理人员和长租公寓高管的调研,近期一线城市租金上涨较多主要是受租房需求推动的。一方面,到期租客重新找房子存在置换型或改善型租房需求,在疫情的冲击下更多租客希望升级租房品质,尽量避免群租合租而追求独立成套小户型租房;另一方面,在单位就近租房的打工人、外地来上海找工作以及上海本地的高校毕业生这几股积压的租赁需求也在短时间内爆发了出来。

需求短期增加的同时,陈杰认为,从供给角度来看,不少个人房东在经历疫情冲击后都心有余悸,宁可不租也要避免出租带来的各种不便。

陈杰解释说,一般的商品市场,往往会在短期冲击后快速出现均衡回归,因为人们对商品的出价存在心理阈值,过高了就不买,供方自然会降低,市场就容易回归长期均衡价格。租房短期冲击会演变为长期冲击的机理是,每套租房都不一样,租客和房东(imToken钱包app)对租房合理价位的心理阈值并不是很清晰,主要是通过比价得出,因此当周边一部分租房价格上涨后,租客和房东(imToken钱包app)的心理阈值都会发生变化。尤其是,多数情况下出租方强势,宁可空置不租也要达到心理价位。这些因素都会导致“一旦短期保持高位,市场租金很可能持续高位”。

在租金普遍上涨的过程中,不同类型的租房分化较为明显。陈杰说,分散式长租公寓热度不是很高。集中式长租公寓更热一些,社区化的独立成套小户型房源很抢手。另外还呈现中心城区热、郊区冷,装修品质好且独立成套的租房热、老破小和简装租赁房源仍有空置的现象。

如何应对租金波动

在前述线上直播活动中,自如公共事务中心副总经理马野铭表示,疫情背景下,实体经济面临更大的挑战,人们的收入也没有出现快速上升。从业内人的感知来说,并没有发现市场本身存在租金上涨的长期趋势。

马野铭提出,如果用股市来类比租赁市场,股市里散户的承受能力比机构大很多,租赁行业也是如此,而租赁行业的浮亏就是房屋的空置。对普通业主来说,房子空置一个月影响不大,但对企业来说,空置就是亏损。因此所有租赁企业的第一要务不是获得最高的租金价格,而是更高的出租效率,以尽量减少空置。这种经营本质决定了租赁企业必须具备价格的相对优势、跑赢市场。因此,租赁企业有能力也有意愿,成为稳租金的调节器。

“应对租房交易量和租金波动,政府有必要及时干预,消除市场失灵。”陈杰认为,首先要多发布租房市场真实的整体全面信息,消除信息不对称,让租客不要因为信息不对称被敲诈接受高租金;其次,加快保障性租赁住房的存量盘活和增量上市,尤其市场最为短缺的那些房源,起到稳压器、压舱石的作用,引导市场预期改变;第三,引导租赁企业提供短租房,提供一些鼓励和奖补政策,从根子上化解短期市场供需失衡,就会稳定市场、消除过度波动。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长赵鑫明在上述活动中表示,目前租赁行业的痛点之一是,合适租赁的房源不够,运营租赁房源的企业也面临困难。为了扩大供给、稳定租金,他们正在探索“存房”模式,由金融机构负责整合资源、提供金融服务,具体运营则交给专业的住房租赁公司,并通过智能化的手段提高管理能力,从而提升行业的效率和人们的租住品质。


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